경매 칼럼 매수인에게 인수되는 권리(2) 한 동의 건물에 여러 세대가 별도 등기된 다세대(공동)주택은 호별로 각각의 경매사건 번호가 정해지고 매각절차도 별개로 진행하는 경우가 통상이지만, 가끔 건물 전체를 한꺼번에 매각하는 경우가 있다. 법원의 일괄매각 결정 이유는 소형 집합건물의 각 세대를 호별로 매각하여 소유자가 달라지는 경우, 건물의 유지 및 관리에 따른 이견과 반목 등으로 전체건물의 가치가 떨어질 여지가 있음을 우려한 응찰자들의 입찰가격이 낮아질 것을 참작하기 때문이다. 이 같은 주택에는 통상 공동저당권(동일한 채권을 ...
법원경매부동산의 매각기일 변경(연기)이 부쩍 많아졌다. 경매절차가 진행되고 있는 중에 권리의 하자가 발생하거나 새로운 권리가 나타나 매각물건명세서에 추가 등재 및 수정·공고를 해야 하는 등 사유로 지정된 날에 매각(입찰)절차를 진행할 수 없을 때 법원은 직권으로 매각기일을 변경하거나 연기한다. 즉 매각대상 부동산에 조사되지 않은 권리자(유치권자 등)가 나타났거나 송달 등 절차상 하자가 발견될 경우, 감정평가서에 누락 또는 포함시켰는데 이를 포함·제외해야 할 경우, 법원의 판단으로 일괄매각결정을 하였으나 이해관계인의 합의 및 신...
법원으로부터 배당을 받고자 하는 임차인(임차권등기자 제외)은 반드시 배당요구신청을 해야 한다. 법원에서는 제1회 입찰기일 전의 특정한 날을 배당요구종기일(配當要求終期日)로 지정하는데, 이 날까지 배당요구신청을 하지 않은 임차인에게는 배당을 주지 않기 때문이다. 대항력 있는 임차인이라면 배당요구신청을 하지 않고 새로운 소유자에게 계약기간동안 임대차관계를 그대로 유지할 것을 주장하여 계약이 종료된 후 바뀐 소유자로부터 자신의 임차보증금을 돌려받을 수 있지만, 매각(경매절차)이 완료된 후 다른 집으로 이사할 계획이라면 법원으로부터 ...
주택임대차보호법이 적용되는 주택이라 함은 원칙적으로 주거용 건물을 말한다. 비닐하우스나 컨테이너 등 건물로 인정하기 어렵거나 토지에 정착되지 않은 것은 주택으로 인정받기 어렵다. 토지에 정착되고 최소한의 기둥과 벽, 지붕이 있어서 주거용으로 사용하는 건물을 주택이라 하는데 건축물관리대장 및 등기부 등 공부에 등재되지 않은 건물도 포함된다. 한편 점포 안에 있는 방을 주거용으로 사용한 임차인도 주택 임차인으로서의 지위를 인정받을 수 있을까. 이에 관하여 대법원은 1995다51953 판결에서 '···임대차의 목적, 전체 건물과 임...
법원경매 결과를 살피다 보면 가끔 시세보다 높은 가격에 매각되는 물건이 있다. 그 첫째 이유는 입찰가격을 잘못 기재한 때문이다. 즉 입찰표에 10억5백만원을 쓴다는 것이 실수로 0을 한 개 더 추가하여 100억5천만원으로 입찰한 경우이다. 둘째, 경매부동산의 매각대금으로 자신의 채권액 전액을 배당받지 못하는 채권자가 입찰에 참여한 때문이다. 유찰이 거듭되어 예상 매각(낙찰)가격이 채권자의 채권금액보다 낮아졌거나, 배당순위에서 뒤진 후순위채권자가 어차피 배당으로는 자신의 채권확보가 어렵다고 판단한 나머지 채권금액만큼 높은 가격으...
법원경매를 통하여 부동산을 매수하고 싶은 초보입찰자들은 통상 전문가에게 위임하는 방법을 택한다. 몇 권의 관련서적을 읽고 경매교육도 받았으며 여러 번의 입찰 경험이 있는 사람도 혼자서 해결하기 어려운 난제에 부딪치는 경우가 다반사이기 때문이다. 이때 투자자로부터 입찰가격 결정권한을 위임받은 컨설턴트는 상당한 고민을 안게 된다. 경매시장에 유입된 사례와 일반거래가 많은 아파트 및 토지는 적정입찰가격을 추정하기가 어렵지 않지만, 경매 사례가 많지 않거나 온갖 권리가 복잡하게 얽혀 있는 부동산은 입찰가격 산정 및 예상입찰자의 수와 ...
민법 제303조 제1항에는 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다"고 하였고, 제304조 제1항에서는 "타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다"고 규정하였다. 세든 집이 경매될 경우 임차인이 법원으로부터 우선변제를 받기 위해서는 등기부 상에 전세권을 설정해야 하지만, 전세권등기를 하지 않더라도 임대...
건물을 임차하여 전세권을 설정하거나 전입 및 확정일자를 받는 임차인은 통상 건물의 등기부만 확인하는데, 이는 매우 위험할 수 있다. 예컨대 토지를 매수하여 (근)저당을 설정하고 자금을 빌려 건물을 신축하였다면, 건물등기부상에 저당권이 나타나지 않아 임차인은 마음 놓고 임대차계약을 체결한다. 건물의 임대차는 그 부지의 이용도 포함되고 임차주택의 매각(경락)대금에는 통상 건물뿐 아니라 토지의 매각대금도 포함 되어 있으므로 임차인은 토지의 매각대금도 배당 받을 수 있다. 하지만 토지에 저당권이 설정되고 난 후 건물이 지어졌는데 건물...
법원의 경매대상 부동산 중에서 가끔은 소유자(채무자)가 임의로 구조를 변경하여 허가 당시의 요건과 다른 용도로 사용하는 등 건축물대장에 등재된 내용과 다른 경우가 있다. 사무실 용도로 지어진 건물의 내부를 원룸으로 개조한 경우와 가구 수에 따라 필수적인 주차장 면적을 줄이기 위해 허가 당시에 3가구인 주택을 사용승인(준공검사) 후에 출입문을 달리하고 주택 내부를 분리하여 6가구로 사용하는 등 건물 소유자가 임의로 불법구조변경 하는 일이 다반사이기 때문이다. 대구 동구 입석동에 소재한 근린주택은 2층~4층 부분을 사무실로 허가신...
경매정보사이트를 검색하다 보면 가끔 부동산 전체의 2분의 1 또는 10분의 1, 전체 3000제곱미터 중 1500분의 650 홍길동지분 등 여러 사람이 공유하고 있는 부동산 중 일부 지분만 매각하는 물건을 볼 수 있다. 이 같은 부동산은 토지나 건물의 지분일 수도 있고 토지 및 건물 전부의 지분일 수도 있다. 공유지분이란 어떤 부동산의 공동소유자 각각이 소유한 지분을 말하는데, 대지 400㎡에 건물 800㎡인 건물에 소유자 2명(공동소유)인 부동산의 한 사람 지분(2분지 1)만 매각하는 경우를 놓고 그 권리를 판단해 보자. 민...
계약 및 전입신고일이 근저당설정일보다 늦은 임차인일지라도 그 금액이 일정금액 이하여서 소액임차인에 해당되는 경우에는 선순위 근저당권자에 우선하여 배당하는데(일정금액), 가령 2014년 1월 1일 이후에 최초근저당이 설정된 주택을 보증금 6000만 원 이하 금액으로 임차한 사람(대구 등 광역시, 다만 달성군 등 광역시에 속한 군 지역은 제외)이라면 배당 3순위(감정평가, 현황조사, 수수료 등 경매 집행비용은 배당 1순위, 필요비와 유익비는 2순위, 상속세, 증여세, 재산세 등 당해세금은 4순위, 근저당권은 5순위)에 해당되어 근...
전세권은 물권이고 임차권은 채권이다. 물권(소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권)은 사람에 관계없이 어떤 물건을 직접 지배하면서 사용, 수익, 처분이 가능한 권리로서 배타성을 가진 대물적(對物的) 권리임에 반해 채권은 특정인에 대하여서만 자신의 채권을 주장할 수 있는 대인적(對人的) 권리이다. 전세권은 채권에 비해 우월한 권리를 가진 물권이지만, 전세권등기를 필한 임차인이 전입신고(사업자등록)를 하지 않았다면 당해 주택(상가건물)이 경매로 매각되어 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 바뀐 소유...
성주군에서 주거하고 있던 A씨는 2013년 2월 대구 서구에 소재한 모 아파트를 낙찰 받았다. 입찰일 전 대법원 사이트에 접속하여 서류송달내역, 권리신고서, 현황조사서 및 매각물건명세서 등 관련 서류를 열람하였으나 아무런 하자가 발견되지 않았다. 주민센터를 방문하여 현황조사 후 새로 전입한 사람이 있는지 확인하였으나 소유자겸채무자인 60세 김모씨와 그 가족만 전입을 유지하고 있었다. A씨는 과거에도 낙찰경험이 있어 점유자가 인도명령(낙찰잔금을 납부함으로서 소유권을 취득한 매수인이 당해부동산을 점유하고 있는 소유자, 채무자, 대...
법원의 부동산경매는 정보공개 기간이 짧고, 건물의 내부구조 및 내구성(耐久性)을 알 수 없으므로 임대수익 및 매각에 따른 이익을 가늠하기 어려워 부동산 가치와 입찰가격 산정에 어려움이 따른다. 연한(年限)이 오래된 아파트는 고액을 들여 내부수리를 한 경우가 많은데, 이런 아파트에 입찰을 하려면 수리한 부분과 자재 및 비용, 수리하지 않은 아파트와의 가격격차 등을 확인해야 하지만 외부인으로서 타인의 주거공간을 살펴볼 수 없기 때문에 판단이 쉽지 않다. 법원 경매에서 시세에 근접하거나 시세보다 높은 가격에 매각(경락)되는 물건이 ...
부동산 경매사건을 살피다 보면 2009타경000호 강제경매 또는 2012타경0000호 임의경매라고 표시된 것을 확인할 수 있다. 통상적으로 맨 앞의 번호는 경매가 시작된 해(년도)를, 타경은 부동산경매 사건을 표시한 것인데, 사건번호 뒤에 붙은 임의경매와 강제경매의 차이는 무엇일까. 임의경매는 채권자가 채무자에게 금전을 빌려주면서 담보로 제공받은 부동산을 환가하기 위하여 신청한 사건이고, 강제경매는 채권자가 채무자에게 금전을 빌려주었거나 상거래로 발생한 채권을 받기 위해 법원에 소송을 제기, 승소하여 받은 판결문, 결정문, 조...
법원 경매의 예비입찰자와 경락 주택의 점유자 등 임차인이 꼭 익혀둬야 할 몇 가지 판례를 소개한다. 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다 30165 판결 [가옥명도] [판시사항] [1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위(=보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액) [판결요지] [1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하...
부동산경매 입찰에서 가장 높은 가격을 제시한 입찰자는 당일의 최고가매수신고인으로 선정되지만 일주일 후 담임법관의 매각허가결정이 있어야 당해부동산을 매수할 수 있는 자격을 득한다(불허가 결정될 수도 있음). 허가결정일로부터 일주일간의 즉시항고기간에 이해관계인으로부터 항고 등 이의가 제기되지 않으면 법원은 매각대금납부기한을 정하여 매수인(낙찰자)에게 통지한다. 매수인이 매각잔금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정하고 배당을 실시하는데, 배당기일 3일전부터 미리 작성한 배당표를 각 채권자와 채무자 및 이해관계인에게 열람토록 하고 필요...
부동산 투자의 유형은 생산, 판매 및 안정적인 주거생활을 위한 필요성 투자와 자본이득 또는 임대소득을 위한 수익성 투자로 나눌 수 있다. 필요적 성격을 가진 부동산으로는 공장, 사무실, 상가, 주택 등이 있다. 수익적 성격을 가진 부동산으로는 투자기간이 길지만 매도에 따른 기대수익이 큰 전, 답, 임야 등 토지와, 투자기간이 상대적으로 짧고 매매에 따른 시세 차익보다 투자 대비 월세수익이 높고 자금의 회수가 상대적으로 용이한 근린상가, 오피스텔, 다가구주택(원룸·투룸 등)이 있다. 경제활동과 주거 등 필요에 따라 매수한 부동산...
경매는 어떤 물건을 매각하는 절차 및 방법으로서 다중(多衆)을 대상으로 가격 경쟁을 하게 해 매각(賣却)하는 것을 일컫는 말인데 회사 또는 개인이 주체하고 실행하는 사경매와 국가기관이 주관·실행하는 공경매로 나뉜다. 법원 경매와 용어를 달리하는 한국자산관리공사의 온비드(www.onbid.co.kr)에서 진행하는 공매(公賣)도 광의의 경매이다.문명사회 법치국가에서 특별히 예외적인 경우를 제외하고는 사인 간에 실력을 행사하는 일체의 행위가 용인되지 않기 때문에(자력구제 금지의 원칙) 채권자는 오로지 법률에 의한 공권력 동원이 가능...
2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법으로 법원경매 과정이 대폭 개선되고 공정해진 결과, 이제 입찰법정에서 젊은 직장인과 유모차를 끌고 온 여성을 쉽사리 만날 수 있을 만큼 대중화됐다. 변호사 등 전문가와 브로커들만의 잔칫상으로 보일뿐 일반인에게는 어렵고 두렵기만 했던 경매법정에서 이 같은 광경을 자주 볼 수 있게 된 이유는 경매진행 과정에서 취합된 모든 정보가 낱낱이 공개되고 기회균등주의 정책에 따라 누구에게나 공평한 룰이 적용돼 정당한 경쟁이 가능해졌기 때문이다. 하지만 IMF사태로 부쩍 늘어났던 경매물건이 2008년 ...